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告别“公摊”计价中国房价会涨吗?房屋套内面积计价十大问题

2019年2月25日 10:40来源:综合

11选5每天赚200元不难 www.nu08z.cn     中国住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法引发舆论关注。有声音认为,这样会导致房价大幅上涨。但多位专家指出,一方面文件尚在征求意见阶段,与实际落地还有一段不小的距离,另一方面,使用套内面积交易仅涉及计价方式的调整,只会导致两种不同口径的房价数据不可比,不会影响市场交易的实际价格,更不至于引发市场波动。


    大河网

    住宅拟以套内使用面积交易 专家:5年内落地可能很小

  2月23日,住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,住宅建筑应以套内使用面积进行交易,房地产交易将正式告别“公摊面积”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内使用面积来进行交易。对此,大河报·大河客户端记者咨询了河南省住建厅相关负责人。该负责人表示,目前河南省暂未接到实行住宅建筑应以套内使用面积进行交易的通知。

  公摊面积取消后对购房成本基本无影响

  提到住房公摊面积,全国的购房者也许都不陌生,现在我们购房时,看到的户型假如有100㎡,实际使用面积很可能只有70㎡,那“消失”的30㎡,就是公摊面积。

  简单来说,目前我们购房时,这些地方都算进了我们的购房成本。所以,住建部此次发文称取消公摊面积,才会在全国范围内引起巨大关注。

  那么,如果该政策在全国推行,对购房者将产生什么影响?

  对此,记者咨询了北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清?!捌涫?,是否实施套内计价政策,对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商?!彼蜗蚯灞硎?,对于购房者而言,最为利好的是物业费等因为建筑面积衍生的收费很可能降低。

  另一方面,宋向清提示广大购房者,公摊面积并不是越小越好?!叭绻患迫朊婊鄹?,开发商很可能会提高套内单价,或者是过度挤压公摊,导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水?!?

  ■其他说法

  政策5年内落地可能性非常小

  中原地产首席分析师张大伟认为,当前内地城市按建筑面积交易,按建筑面积缴纳税费,“一直以来,多出来的公摊面积可以说是非常有利于有关部门、房地产商、物业公司,因为那些收费都包括了公摊面积,业主是打掉牙齿往肚子里咽,只能默默承受。就拿北方供暖而言,也是按照建筑面积收取,但实际上公摊面积并没有取暖的可能性”。

  据了解,目前全国一二线城市的公摊系数普遍在15%-25%,而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。

  张大伟认为,当前只是工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。他认为,从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

  “羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策?!闭糯笪叭衔?,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商则减少了灰色利益。

  南方都市报  ■权威回应

  规范起草者称主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则

  据新华社北京2月24日电受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑(6.150, 0.12, 1.99%)科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

  《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日对该条进行解答。

  该负责人说,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

  该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到??梢运?,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的?;?。

  ■征求意见稿其他亮点

  新建住宅设电梯调整为四层

  征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过,北京此前已规定,新建、改建的四层(含)以上住宅,均须设置电梯。

  新规显示,四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

  新建住宅应全装修交付

  征求意见稿在“验收交付”部分提出,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合相关规定,包括户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成。

  也就是说,今后城镇的新房,有望全部全装修交房。

    中国之声:
    住房“公摊面积”要取消?房价大涨?别做梦了!

    住房和城乡建设部近日发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》中的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发媒体和民众的广泛关注。

    记者采访发现,不少媒体和自媒体上出现的“取消公摊”等标题,存在误读。有专家指出,征求意见稿中出现“住宅建筑以套内使用面积进行交易”的表述,旨在为购房者提供更清晰的购房参考,防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。那么如何理解“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”?

    “以套内建筑面积进行交易”

    近年来已在部分地区进行试点

    2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”,并无强制要求。在实践中,我国多地住宅建筑主要以建筑面积进行交易,不过中原地产首席分析师张大伟也透露,除重庆自2002年就已明确“商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据”外,近年来已有多个城市启动相关试点或两种计价方式并行。

    张大伟:“目前各地开始有一些试点。全国真正已经执行的只有重庆一个城市,其他在试点或者两种并行的还有北京、上海等很多城市。在这些城市的预售许可证里,一个是建筑面积的定价,另一个是使用面积的定价。今天的政策大家很关注,但其实在两三年之前试点就已经出现了?!?/P>

    专家:“以套内使用面积进行交易”

    便于购房者直观比较

    符合“房住不炒”政策导向

    建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。近年“以套内面积而非建筑面积进行交易”在一些地方陆续推开,主要源于公摊面积缺少标准、管理混乱等问题的不断发生。公摊面积被一些媒体称为房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷和服务收费争议由来已久。公摊,主要指电梯、走廊、楼梯间、公用墙体、设备间等。同一个小区的不同楼栋、不同楼层,公摊面积都可能有所不同。

    北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”一个重要意义在于,购房者可以“做比较”。

    楼建波:“当他比较同一地段的两个小区时,如果都是按建筑面积计价,或者一个按建筑面积计价一个按使用面积计价,比较起来可能会有点难。但如果都是按照套内面积(使用面积)计价,那比较起来就很直观了?!?/P>

    “以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”,这种方式旨在减轻买房者顾虑,同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。易居研究院智库中心研究总监严跃进说,这样做法既符合国际通行做法,也符合“房住不炒”的政策导向。

    严跃进:“因为对于购房者,公摊面积只是附属设施,对他而言更重要的是具体居住面积。居住面积“一是一,二是二”,买房才会没有太多顾虑。如果套内面积小,老百姓觉得不划算,就不会去买房??⑸桃不岣幼⒅厝绾巫龃筇啄诿婊?,也会防范他们通过公摊面积做虚假文章?!?/P>

    由此可见,“住宅建筑以套内使用面积进行交易”,并非不少媒体和自媒体所言“取消公摊”,也并不能直接导致“买100平米房子只得70平米”的现象不再发生,但可以让购房者擦亮眼睛,通过更直观的比较,做出购房决定。

    张大伟认为,主要受政策影响的是期房交易,因为其得房率存在波动和不确定性,二手房和现房交易几乎不受影响。对于有房一族以“使用面积”进行交易可能导致资产缩水的顾虑,北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为,未来政策适用范围或将进一步细化,仅目前来看,无论哪种面积计算方式,房屋总价都是不变的,对房屋所有人影响不大。

    赵秀池:“比如你房子的建筑面积100平米,单价比如是5万,那么总价500万。建筑面积除以1.333,使用面积大概70多平米,总价500万不变,单价就不是5万了,肯定是高于5万的?!?/P>

    目前政策处于公开征求意见阶段

    记者昨天接触的几位业内人士均表示,目前政策尚处于公开征求意见阶段,主要约束的是工程建设方面,不涉及后期的物业费、取暖费等,距离正式文件还较为遥远,同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准,更多内容还等待有关部门做进一步解读。

    第一财经:告别公摊时代?一文看懂房屋套内面积计价的十大问题
   
    《住宅项目规范(征求意见稿)》2月18日公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。

  这一信息公开后,有观点认为,楼市这将告别公摊时代,房价也将受到很大影响,真的是这样吗?

  1 这一规定是怎么出炉的?

  答:受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑(6.120, 0.09, 1.49%)科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

  2 为何要做这一规定?

  答:一是与国际接轨,二是解决区域差别。

  中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访时表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

  该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到??梢运?,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的?;?。

  3 建筑面积和套内使用面积有何区别?

  答:根据现有技术规范和规定,在房屋面积上有三个概念:

  建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。

  套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

  套内使用面积=室内实际能使用的面积

  4 当前房屋交易如何定价?

  答:早在2011年,国家发改委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知(发改价格〔2011〕548号)中第八条已经作出明确规定:商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

  也就是说,现在新房销售要确定该套房屋的总价,然后在根据建筑面积和套内使用面积分别计算单价。但一般在销售过程中,销售方提供的报价大多是建筑面积单价和总价,一般不会主动告知购房者套内面积单价等信息。

  而二手房销售一般也类似新房销售过程,交易双方协商过程中最重要的环节是确定总价。

  5 该规定会立即执行吗?

  答:不会,还需要经过相关部门批准。

  中国建筑科学研究院有限公司相关负责人说,标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序,对提高标准的科学合理性十分重要?!蹲≌钅抗娣丁飞婕暗饺嗣袢褐谇猩砝?,对此次征求意见收集到的意见和建议,中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视,认真对待,深入分析研究,加强协调沟通,修改完善相关内容,并做好进一步征求意见和专家审查,经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后,按程序批准发布。

  6 未来这一规定执行后,还存在公摊面积吗?

  答:当然存在,难道未来的房子不需要电梯和楼道了?

  所谓公摊面积,即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积,主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域,以及各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

  这些之中有可以去掉的地方,但肯定不能全部去掉,否则居住环境从何谈起?

  7 现在有没有地方采用套内面积计价?

  答:有,重庆。

  2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  8 对房价有影响吗?

  答:不能说没有一点影响,但在诸多可以实际影响房价的因素之中,这个技术规范的影响要小得多。

  如上所述,按照国家发改委规定,商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

  换言之,房地产开发企业在取得预售证时,每一套房子的总价就已经确定,无论是按建筑面积计价,或者是按套内使用面积计价都不会影响总价。

  因为房屋的套内使用面积一般要小于房屋建筑面积,所以在总价确定的情形下,如以套内使用面积计算单价,则势必要高于建筑面积单价。

  当然,如果未来采用套内使用面积计算单价,那还要对以前交易房屋的价格进行重新换算,否则对房价统计会造成混淆。

  9 对购房者有何影响?

  答:能帮助购房者更清楚地了解一套房子的实际使用面积到底有多大,现在虽然在购房合同和房本中都要注明该房屋的建筑面积和套内建筑面积,但因为目前在房屋交易协商中各方谈及的单价基本都是按照建筑面积计算的,购房者更多会重视建筑面积和单价,而特别容易忽略套内使用面积的大小。


  这种情况下,一些购房者会产生房子实际面积比预期“更小”的感觉,进而容易造成买卖双方的纠纷。而如果全部以套内使用面积交易并计价,购房者会更直观了解该房屋的实际大小,进而减少一些交易纠纷。

  10 这一规定执行后,就杜绝开发商“偷面积”吗?

  答:不太可能。当前涉及房屋面积的购房纠纷中,如果是实际的套内使用面积与房本上所列套内使用面积数据不符,这属于合同欺诈问题,即便未来在交易环节变成以套内使用面积计价,也无法杜绝这种房地产开发企业在设计环节就故意而为的缺斤少两。

  而如果是购房者买房时过度关注总价和建筑面积单价,而忽略了套内使用面积,随后发现套内使用面积过小,与预期不符,但购房合同和房本上的相关数据都没有问题,这种情况下如何处理?

  这类纠纷可能较难界定责任,可能有销售方没有尽到告知义务的责任,但购房者也应该在下单前更多了解房屋的相关信息。

作者:综合  
编辑:程栋

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